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數據顯示，1-9月份，房地產開發企業土地購置面積2.40億平方米，同比下降4.6%，降幅比1-8月份縮窄1.4個百分點；土地成交價款6781億元，同比增長11.5%，增速下降1.3個百分點。9月份土地市場需求仍未見明顯起色。

9、9大重點城市數據顯示，2015 年供需缺口將收窄，預計城市供應同比下降7%，需求同比回暖9%。

截至2012年年底，中國累計用實物方式解決瞭3100萬戶城鎮傢庭的住房困難，覆蓋面達到12.5%。如果“十二五”期間能順利完成3600 萬套保障房新開工任務，到2015年年底，全國就可以累計用實物方式解決5178萬戶城鎮傢庭的住房困難，城鎮傢庭保障覆蓋面將達到20.4%。

6、2015年是房地產投資的“小年”，預計投資增速降速至8%，新開工面積同比下降10%，以下第7點成其理由。

過去2003年、2006年、2008年、2011年到2014年如出一轍，即使是經濟與政策及政治三大背景不同環境，這五個調整周期本質上就是靠房地產與貨幣及投資“雙驅動”推進中國GDP10%增速，到2011年-2014年的平均增速預計7%-7.5%。

在大國經濟體中，開發商還是以資產持有的產業發展道路為主，價值鏈要素更加註重土地獲取，資金杠桿為土地發展服務，難以實現系統性國際化，所以 從日本、美國等國的開發商業務佈局來看，持有大量土地的重資產型開發商，比如帕爾迪、三井不動產等，其海外業務佈局占到全部業務比重都在10%以內。而當 這些開發商面臨行業下行周期時，多數的選擇是實現降杠桿，輕資產來應對行業的波動。

前幾年各地熱衷於開發房地產，如今，樓市供應速度已快於銷售速度，而住房庫存也悄然翻倍。

近年來，相對於土地保有量大的城市，不少土地資源或腹地有限的二三線城市在探尋新區發展的同時，也正在踐行大規模的舊城改造。

房企減少拿地、放緩開工節奏等戰略收縮已成既定事實，存貨積壓、現金流緊張、負債率攀升讓開發商放慢擴張步伐。

18、傳統開發商模式的核心要素是“優質土地獲取能力”+“資金運用效率”

近日，業內人士發佈瞭深度報告，對中國房地產業在2015年的走勢進行瞭詳盡的預測，總結出20條重大行業趨勢預測結論。

7、歷史上看，房地產投資增速是到位資金來源及行業銷售額的滯後指標，2014 年行業到位資金的快速下降將繼續拖累房地產投資增速；目前行業可售庫存依然在高位，拿地未有明顯起色，預期2015 年新開工將繼續縮減，從產業邏輯鏈看，行業投資增速恢復上行需要等待可售庫存系統性下降，拿地恢復時點或在2015 年2 季度及以後。

任志強提到，在2013年以前，每年開發商建設的房子也就是700多萬套，意味著保障性住房等於翻瞭一倍的供應量，所以才會有大量的庫存出現。因為保障性住房要有人住的話就會分流一部分購買能力，也分流一部分消費需求。

其次，2011年1月26日，我國推出瞭調控樓市的“新國八條”，祭出限購和限貸政策，並使得全國40多個城市開展限購。受此影響，投資房地產的形式也發生瞭變化，從直接購買房產過渡到購買房地產信托等。這些資金又進入房地產開發投資領域，成為供給資金。

目前，中國土地開發強度總體偏高，建設用地存量大、利用效率低。官方在中共十八屆三中全會、中央經濟工作會議等重要會議上，多次強調嚴守18億畝耕地保護紅線、耕地數量和質量保護並重等。

截至8月底，全國35個城市新建商品住宅庫存總量為26931萬平方米，環比增長1.3%，同比增長22.6%。35個城市新房去化周期為17.5個月。

2、行業庫存去化周期在年底出現改善跡象。

縱覽各國/地區開發商發展歷程，可以將開發商的轉型之路歸結為“佈局”、“產業”及“模式”三個維度，展望未來三到五年，我們預期在行業規模增長空間見頂情況下，將迎來開發商轉型良機。

內容來自sina新聞

從2011年“十二五”計劃開始提出建3600萬套保障性住房，2012年計劃簽任務書開始建設，2013年下半年就開始大量的進入市場，“這一部分的量是非常大的。現在看，如果按5年計劃3600萬套，意味著每年要700萬套。加上棚改又增加瞭1200萬套。”

預計2015年M2增速依然將保持13%的同比增長，新增信貸額達9.5萬億元。按照過往經驗，新增信貸的15%-20%將用於按揭貸款投放，加上按揭貸款到期釋放出的按揭額度，估計全年新發放按揭貸款將在3.4萬億元左右，同比增長14%，將支持住宅銷售額同比增長5%至6.91萬億元。

現在來看，2014年已進入最後兩個月，那麼2015年房價會跌嗎？

中國國土資源部此前向社會公佈《關於強化管控落實最嚴格耕地保護制度的通知》，明確耕地保護優先原則，將重點控制東部地區特別是京津冀、長三角、珠三角建設用地規模；嚴禁在流轉農地上建設旅遊度假村、高爾夫球場、別墅會所等。

5、土地制度：鼓勵舊城改造，嚴控特大型城市新增建設用地；或將有改性/城市更新的制度性框架出臺。

自1998年住房制度全面改革以來，中國住房市場化程度不斷提高，住宅投資增速明顯，住房供給規模快速增加。1998-2013年，中國城鎮住宅投資額由4311億元增加到58951億元，年均增長19%。城鎮居民住房條件明顯改善，人均住房建築面積從1998年的18.7平方米提高到2012 年的32.9平方米。

針對目前樓市庫存量大、消化時間長的問題，任志強此前認為，不是所有的庫存都能消化，有些庫存可能再過10年也消化不瞭，比如鄂爾多斯這樣沒人的地方，庫存就一直都消化不瞭，但在全國統計中，庫存總量會逐漸累積起來。

3、資金價格方面，預計2015年實際利率平穩回落，回落速度緩於2012年

15、開發商未來要重點佈局“核心，核心還是核心”的前20%一二線城市

近幾年來市場供應量迅速上升，主要由3個原因所致。首先，為應對金融危機，2008年國內釋放大量流動性，但由於實體經濟不振，大量的資金直接或間接地進入瞭房地產領域。

12、存量住房戶均超過1 套，測算空臵率達17.7%，未來需求轉向“居住升級”+“舊城改造”。我們測算，城鎮傢庭共擁有存量房2.6 億套，6.2 億間，合計209 億平米。

中民間二胎設定利率多少免費諮詢試算國國傢行政學院決策咨詢部研究員王小廣表示“明年樓市可能迎來最困難時期。”

而同時，美國、中國臺灣等經濟體，實現縱向一體化、跨領域多元化的主要路徑是通過並購，而非自身培育，因此，在行業增長空間見頂情況下，我們認 為，未來三到五年，中國將有更多地產產業內並購案例(類似美國1990-2002 年間)，及中小型公司跨行業多元化案例(類似中國臺灣地區的1992 年~2002 年)出爐。

在城鎮商品住房市場不斷發展，居民住房水平不斷提高的同時，我國住房保障體系逐步建立並不斷完善。特別是進入“十二五”時期以來，保障性安居工程建設加快推進，住房保障受益群體持續擴大。

20、實現國際化則需要高度的金融化，加杠桿實現跨地區、高回報的“小而美”

2015年房地產市場重大預測20條

屆時中國住房市場結構會發生很大變化，政府在解決城鎮中低收入傢庭住房困難方面將發揮更積極的作用。

但未來住房潛在需求將逐年下降，市場重心轉為“改善”+“保障”，調控政策也將由2010~2013年的壓制需求轉為鼓勵住房消費、防范房地產市場風險。

統計顯示，截至今年8月末，商品房待售面積56160萬平方米，與低點時(2012年3月全國商品房待售面積為30122萬平方米)相比，增幅達到86.4%。過去兩年多，全國商品房庫存幾乎翻倍。與2010年年中相比，最近4年來，全國商品房庫存增加瞭約190%。

事實上，每一次中國經濟陷入下行周期之時，房地產跟著就由調整轉入上行，時間多則2-3年或短則1年半，中央政府通過多輪貨幣、財政、稅收、房地產、投資的政策刺激，讓房地產成為中國經濟“軟著陸”的安全氣墊，平穩度過。

隨著之前眾多城市舊改項目的經驗總結，人們已經普遍意識到，舊城改造給城市帶來的並不僅是在新容積率下各物業的再組合，而是城市價值的再創造。舊城區在新城市發展趨勢下所承載的應該是未來的價值。這些未來的價值，往往通過商業早期傳遞給市場。

分析人士認為，7%的增速是不可持續的，在短期內，2015年將會是一個轉折點，過瞭2015年中國經濟有可能加速下行。

1、未來供給面趨收縮，投資活動趨保守，新開工收縮，2015年供應下降5%。

今後，人口500萬以上特大城市的中心城區，除瞭生活用地及公共基礎設施用地，原則上不再安排新增建設用地。但是，何謂“生活用地”，是否包括商品房用地；“原則上不再新增供地”如何執行，成為房地產市場的最大懸念。

國傢統計局發佈數據顯示，9月份70大中城市房價環比無一上漲，除廈門新建商品住宅價格環比持平外，其餘城市新建商品住宅和二手住宅價格環比均下降，創下瞭歷史紀錄。分析人士亦表示，最近一年買房的人大部分都虧瞭。

8、按揭貸款支持將有所好轉，預計銷售額同比增長5%左右，銷售面積同比增速3%。行業銷售指標的先行指標則是信貸增速，中金宏觀組預計 2015 年M2 增速依然將保持13%的同比增長，新增信貸額達9.5 萬億元，按照過往經驗，新增信貸的15%~20%將用於按揭貸款投放，加上按揭貸款到期釋放出的按揭額度，我們估計全年新發放按揭貸款將在3.4 萬億左右，同比增長14%，將支持住宅銷售額同比增長5%至6.91 萬億。

“從總的庫存量的情況看，和今年減少的銷售量來看，再加上政府提供的住房銷售情況來看，今年至少到7月份為止，我們的總需求並沒有下降，而且應該還是在上升的。”

10、中小型城市面臨高基數，回暖幅度偏弱：而看到中小型城市，比如我們觀察的2.5 線城市及三四線城市(中金2.5 線城市定義為，除開40 個一二線城市外、房地產市場發展情況較好的46 個地級市)，近年來逐步進入市場發展的平穩期(類似二線城市的2009~2014 年)，限於高基數，我們預期2015 年城市商品住宅銷售額同比漲幅分別為4%和-2%，明顯弱於一二線城市8%以上的整體水平。

11、房價預計2015 年2 季度之後才能回暖，環比調整幅度在5%以內，全年整體較為平穩：過去十年的歷史經驗告訴我們，房價與實際利率呈現負相關關系，而且居民存款定期化速度(表 現為活期存款與定期存款增速差)則對房價具備一定程度領先關系，我們預計房價在2015 年2 季度之後回暖，預計重點城市2015 年的房價低點環比調整幅度在5%以內。

根據預測，2015全年將有兩次降息，而CPI同比增速將滑落至1.4%的低位(2014年預測：2.0%)，意味著實際利率在2015 年將呈現穩步小幅回落趨勢，回落速度緩於2012年，而實際利率與房價負相關，預示著2015 年房價平穩。

13、國際經驗看，除非土地供給嚴格被控制，地產商高利潤率不可持續：我們比對其他國傢/地區開發商發展經驗發現，由於地產開發商行業並未形成核心進入壁壘，除瞭土地供給嚴格被控制的城市型經濟體(比如香港)，開發商開發業務的毛利率均在20%左右波動，而凈利潤率都在10%以下。

14、進入地產“白銀”時代，銷售規模見頂、利潤率下行、競爭加劇之後，開發商唯有轉型，存在佈局重劃、產業拓展、模式切換三條路徑

王小廣說，樓市下行，政府不會再來一次不負責任的泡沫，那樣很容易造成不可收拾的局面。他認為本次房產調整歷時至少5-10年，而這期間的房產市場可能會起伏不定，但總體來說是全面下行的。初步預測，包括今年在內的未來三年將是房產市場最困難的時期，會有大部分的中小房地產商面臨破產倒閉。

第三，從2011年開始，地方政府對土地財政的依賴程度明顯提高，土地出讓的速度加快，使得供給端的增長速度很快。

基於我們詳細數據挖掘結果，40 個一二線城市中，我們僅看好房地產市場飽和度較低、未來仍然具有潛力的前20%的一二線城市，如北京、上海、廣州、深圳、南京、廈門等城市。

16、從產業發展角度看，未來主流大開發商將更加傾向於縱向一體化，而中小型公司則實現跨領域多元化。

縱覽各個國傢、經濟體中開發商的發展經驗，我們發現，在人口基數較大或者幅員遼闊的國傢/經濟體中，主流開發商傾向於實現縱向一體化(比如美國 1980 年以來發展按揭貸款公司、日本開發商介入建築行業，提高持有物業比重)，堅守住宅開發產業鏈；而城市型經濟體土地貸款雲林麥寮土地貸款、海島型經濟體，或者是中小型公司則“船小好 調頭”，更容易實現跨領域多元化(比如香港、中國臺灣地區開發商，均在行業增長空間見頂之後，涉入本城市/地區的其他產業發展，比如公共交通、百貨、電子 產業等等).

17、達到縱向一體化或者跨領域多元化的主要手段還是並購，未來三到五年是產業並購大發展時代

4、2013年開始，中國房地產市場逐步由住房短缺時代走向升級改善時代，標志性事件是戶均1套房的實現。

從價值鏈角度來講，開發商核心價值來自於獲取的土地增值部分，背後核心支撐要素在於優質土地的獲取能力以及運用資金效率。那麼從模式上去思考轉型的方向，就必須在土地獲取、資金利用兩點上做文章。

19、傳統大國經濟體中，土地持有開發商都是以國內市場為主，因此行業下行周期中模式上需要降杠桿、輕資產

日前，世界銀行發佈《中國經濟簡報》將2014年的增長預測下調至7.4%，並預計2015-2016年的GDP平均增速將下降，其中，2016年將降至7.1%。

模式的另一個極端則是高度金融化，這個在商業地產、資本市場雙發達的經濟體較為突出，往往出現在產業發展周期後端(住宅建設量大幅萎縮或者處於城市型經濟體)，且金融業高度發展之後，其突出模式就是房地產基金的高速發展，脫離產業持有實現金融投資化、國際跨區域佈局，比較典型的案例有新加坡的凱德臵地，美國的鐵獅門等等。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-11-14/08395938822354640880972.shtml

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